lunedì, 20 novembre 2017 12:12

Prefazione

L’amministratore basa la propria attività sulla sinergia delle potenzialità amministrative, tecniche, legali ed operative.

Nella gestione del patrimonio abitativo, ciascuna problematica comprende aspetti tecnici e amministrativi che si influenzano reciprocamente. Spesso gli aspetti amministrativi della gestione dipendono da scelte tecniche fatte in corso di costruzione o di scritture dei Regolamenti dei fabbricati; altre volte la soluzione tecnica può essere influenzata dall’interpretazione ed applicazione dei corretti criteri di amministrazione dei beni. Entrambi gli aspetti, correttamente valutati e applicati, devono fornire la soluzione più efficace e conveniente al condomino.

L’amministrazione condominiale comporta delle scelte che, sebbene compiute con lo spirito che il legislatore definisce “del buon padre di famiglia”, adattate alle norme vigenti, ai regolamenti e quant’altro, spesso non sono indolori. Il lavoro dell’amministratore è soggetto, in generale, a quelle stesse problematiche che interessano ogni tipo di rappresentanza di un gruppo più o meno grande di persone.

Ad aggravare le cose spesso intervengono anche carenze regolamentari o particolari scelte progettuali che non rendono agevole la gestione delle cose comuni. Senza valutare inoltre, che al di là delle scelte dell’amministratore, l’attuazione delle delibere si traduce spesso in un esborso economico per il Condominio.

Le norme e i criteri di ripartizione sono assoggettati spesso a:

- interpretazioni arbitrarie dei singoli condòmini volte a garantire i propri interessi;

- palese necessità di interventi edili che viene, a volte, messa in dubbio o non riconosciuta tale;

- confronti assembleari, spesso deviati da interpretazioni del tutto soggettive dei criteri adottati dai tecnici in fase progettuale e regolamentare;

facendo cosi affiorare nei condòmini il convincimento di presunte ingiustizie.

Quanto riportato a titolo di esempio, avviene di frequente nei Condomini o tra singoli proprietari - soprattutto nell’ultimo decennio - con una frequenza maggiore quanto più grande è il complesso condominiale gestito.

Esclusi, quindi, gli aspetti emozionali del problema, vanno evitati convincimenti più o meno fondati e qualsiasi preclusione per cercare di individuare la vera natura del problema e gli strumenti a disposizione per risolverlo.

Il Codice Civile, seppur sinteticamente, è molto chiaro circa le norme che regolano il Condominio ( fortuna o sfortuna ??? ).

Per fortuna i criteri generali dettati sono inconfutabili e costituiscono dei principi preziosi; per sfortuna la vastissima casistica dei problemi non sempre trova precisa corrispondenza nella norma generale.

La giurisprudenza in materia non sempre è utile, tenuto conto delle molteplici sentenze contrastanti fra sezioni diverse della Corte di Cassazione o con interpretazioni diverse a distanza di tempo. Lo strumento esclusivo in questo campo è il Regolamento di Condominio e le Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. Quando c’è questo documento è dovuto al fatto che il costruttore è obbligato per legge a farlo redigere e ad inserirlo nell’atto di compravendita; in questo caso il regolamento è definito contrattuale.

Il vero problema è che - come la conoscenza pratica dimostra - questo documento, enormemente vincolante, è sottovalutato sia dal tecnico che lo redige sia dagli acquirenti che quasi mai lo leggono prima di acquistare l’immobile; tavolta addirittura essi acquistano senza che il documento sia stato ancora elaborato.

Infatti il Regolamento di Condominio, al di là dell’ordinaria reiterazione delle norme del Codice Civile, dovrebbe contenere tutte quelle norme, diritti, divieti, criteri d’uso, di manutenzione, ecc. utili ad evitare dubbi, equivoci e, conseguenzialmente, liti e contenziosi fra condòmini o fra condòmini e amministratore.

Le tabelle millesimali, inizialmente sottovalutate, sono “passate” poi dai comproprietari sotto la lente del microscopio alla ricerca dell’eventuale “millesimo” di ipotizzata illegittima attribuzione. Spesso sono lacunose, mancanti e perfino errate. In genere non sono seguite da una dettagliata relazione tecnica che descriva i criteri adottati dal professionista in fase di redazione; in genere il numero delle tabelle è minimo e sicuramente insufficiente per ripartire le spese di specifiche parti condominiali, impianti, coperture, e quant’altro. Con la conseguenza che l’amministratore è costretto ad operare con strumenti incompleti se non “viziati all’origine” che minano, sin dalla nascita, la regolare amministrazione del Condominio e insidiano i buoni rapporti fra i condomini.

Di modo ché pur volendo lottare per eliminare pregiudizi e confusioni, creando cosi i presupposti necessari per un’amministrazione coscienziosa e professionalmente valida, non si trova sostegno negli strumenti a disposizione. In questi casi però di enorme aiuto sono le capacità tecniche ed amministrative del professionista, messe in atto con chiarezza di giudizio, ma anche con determinazione.

Solo il riconoscimento di tali caratteristiche e la stima nell’amministratore scelto possono sopperire alle innumerevoli mancanze del “sistema Condominio”.